Comment se rassurer sur le prix d’un bien immobilier avant de l’acheter ?

L’achat d’un bien immobilier est un engagement financier majeur. Il est donc crucial de s’assurer que le prix demandé est réaliste. Cet article vise à vous guider dans l’évaluation précise du prix d’un bien que vous envisagez d’acquérir. Cet article a pour objectif de vous aider à vous assurer que le prix est cohérent par rapport au marché immobilier et par rapport à votre projet.

Réaliser des estimations en ligne

Tout d’abord, vous pouvez vous rapprocher des sites qui proposent d’estimer la valeur d’un bien en ligne. S’ils ne sont en général pas parfait, ils permettent tout de même d’avoir un ordre de grandeur pour s’assurer que le prix proposé par le vendeur n’est pas complètement déconnecté du marché.

Il est conseillé de réaliser plusieurs estimations sur des sites différents pour croiser les informations données.

Consulter la base DVF

La base dvf permet de consulter toutes les ventes immobilières réalisées en France. Elle contient notamment les informations suivantes : 

• Date de la transaction
• Adresse exacte de la transaction
• Montant de la transaction
• Type de bien
• Nombre de pièces
• Surface habitable 

Vous pourrez vous appuyer sur cette base pour aller consulter les ventes immobilières qui ont récemment été réalisées à proximité de votre logement.

S’assurer que le bien est finançable

Acheter à un prix cohérent par rapport au marché est important, car cela peut avoir un impact fort en cas de revente future.

Outre le fait d’acheter au bon prix, il faut bien entendu s’assurer que l’on sera en capacité de financer l’acquisition du bien. Pour cela, il faut se rapprocher des établissements bancaires pour présenter son projet et sa situation financière et patrimoniale.

Après avoir consulté les établissements de crédit, vous devriez avoir une idée plus claire du budget que vous pouvez respecter. Vous devrez vous assurer que l’acquisition du bien et d’éventuels coûts associés pourront tenir dans ce budget.

Il est vivement recommandé de consulter les banques au début de votre projet d’achat. Cela vous permettra de diriger vos recherches vers les biens que vous pouvez financer uniquement.

S’assurer que le bien est compatible avec votre Business Plan

Dans le cadre d’un achat en vue d’un investissement locatif, il faut s’assurer que le prix du bien permet de respecter votre objectif de rentabilité.

Normalement, vous avez réalisé un Business Plan, qui contient tous les paramètres nécessaires pour calculer le pourcentage de rentabilité futur. Les paramètres sont notamment les loyers projetés en prenant en compte la vacance locative, et les coûts associés au logement, que ce soit le crédit, la maintenant ou la taxe foncière.

En entrant le prix d’achat du bien dans votre Business Plan, vous pourrez vous assurer que ce bien au prix envisagé est bien compatible avec votre projet.

Chercher les coûts annexes

En plus du prix d’achat, il faut également évaluer le montant des coûts annexes. Voici une première revue des principaux coûts que l’on peut identifier.

Rénovation

Une rénovation ou un rafraîchissement peuvent parfois être nécessaires. Il est important d’évaluer ce montant précisément car il sera en général à financer au même moment que l’acquisition et pourra faire partie du crédit.

Pour évaluer le montant des travaux, il est recommandé de réaliser une contre-visite avec un professionnel qui sera en mesure de donner une estimation macro du montant des travaux à réaliser.

Coûts de fonctionnement

Vous pourrez demander à l’agent immobilier les factures énergétiques liées au logement. Selon l’isolation thermique du bien, elles peuvent parfois représenter un coût supplémentaire non négligeable chaque mois.

Taxe foncière

Le montant de la taxe foncière peut très fortement varier selon la localité. Vous pouvez demander au propriétaire le montant de la taxe foncière pour évaluer ce coût annuel

Charges de copropriété

Si le bien est en copropriété, vous pouvez également demander à obtenir les procès-verbal des dernières Assemblées Générales afin de vous assurer qu’il n’y a pas de coûts importants à venir. Vous pouvez également obtenir les appels de fonds pour évaluer le montant des charges de copropriété.